本月17日，港交所将迎来今年重庆募资金额最高的一家企业，上月底已经通过聆讯的金科智慧服务预计将于当天正式挂牌交易。

成立于2000年的金科智慧服务是金科集团旗下分拆的物管公司，近年来一直稳居西南区域领头羊地位，目前在管总建筑面积约为1.297亿平方米。目前上市的物企中，规模破亿的仅有碧桂园服务、雅生活服务、中海物业等寥寥数家，金科智慧服务上市之后也将一跃跻身上市物企头部阵营。

此次上市，金科智慧服务获得十家基石投资者保驾护航，其中包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本以及多家海外投资机构，基石投资者一致同意认购相当于约26.737亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。金科智慧服务招股书透露，拟全球发售1.33亿股，预计最多将募集资金约63.26亿港元。

上市后，母公司金科控股将持有金科智慧服务总股本的约53.97%，实际控制人仍为黄红云。

01.业绩增速明显 资产负债率存隐忧

伴随着母公司金科集团2016年起全国化扩张提速，金科智慧服务业绩也一路突飞猛进。

公告显示，金科智慧服务总管理面积由2017年的1.391亿平方米增至2020年6月30日的2.555亿平方米；营收由2017年的10.47亿元增至2019年的23.27亿元，复合年增长率约为49.1%，净利润则由2017年的1.13亿元大幅增至2019年的3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。今年上半年，金科智慧服务已实现营收13.70亿元，股东应占净利约2.94亿元。

据记者了解，金科智慧服务的业务主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四部分构成。近三年其增值服务总收益从2.8亿元大幅增加至8.35亿元，复合增长率达72.8%，增速远高于同期物业百强企业28.5%的均值。

从收入占比区域看，其大本营西南地区占比高达60.8%，其次是华东和华南地区，占比为22.2%。

不过金科智慧服务在高速成长过程中隐患也相伴而生，2017年至2019年，其资产负债率分别达到423.5%、714.9%及362.4%。

据金科智慧服务透露，上市募集的资金未来将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及信息化系统，补充公司营运资金等。

02.外拓能力优于同行

尽管金科集团一直是金科智慧服务业绩的最大输出者，但其近年来的外拓能力依然优于大部分同行。

公告显示，2017年至今年前6月，金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。由此可见，金科智慧服务对关联方的依赖在逐年降低，特别是去年起，其第三方外拓项目面积已经超过关联方。

与此同时，金科智慧服务来自外拓项目的收入占总收入的比例从2017年的25.2%提升至去年的34.9%，今年上半年则进一步增至36%。

不过记者在查阅金科智慧服务招股书时发现，其外拓项目的物业管理服务费明显低于关联方。对此金科智慧服务方面表示，金科集团及其联营企业住宅项目一般为高端及中高端物业，且项目位于一线城市及新一线城市，因此收费标准较高。

一位不愿具名的业内人士认为，低价策略是金科智慧服务外拓进展明显的重要因素，不过长远来看，这样的策略或将影响公司利润。

正如金科智慧服务企业名称中强调的那样，“智慧”是其着力塑造的品牌价值，其招股书中也提出“服务+科技，服务+生态”的发展战略。

这样的定位与金科集团近年来重点打造“智慧社区”的路线息息相通。去年金科提出“生命家云社区”概念，开始打造四大智慧生活服务体系。这样的产品实践也不断落地于金科智慧服务管理的社区内，目前金科智慧服务已形成金管家、金悦家、金慧家三大服务体系，并提出“隔壁邻里文化”，着力构建金科亲情社区。

金科智慧服务在品牌力层面的苦心经营令其业主认可度进一步提升。据中指院调研显示，2019年其住宅物业业主满意度为91.05%，远超75.40%的同期行业均值。

智慧科技服务及社区增值服务也成为拉动金科智慧服务整体毛利率提升的主要因素。金科智慧服务方面表示，智慧科技服务毛利率高的主要原因是“提供智慧科技服务的劳动密集程度较低，以及该部分现行市价较其他物业管理服务而言通常相对较高”。

不过2017年至今年6月末，智慧科技服务的毛利率分别为67.9%、48.8%、48.3%及48.7%；社区增值服务的毛利率分别为60.1%、51.1%、46.1%及36.6%，均呈逐年下降的态势，这与拓展业务导致的成本上涨有较大关系。

另外其招股书显示，金科智慧服务的营收业绩构成中，智慧科技服务占比仅为1.2%，尚未形成明显竞争优势。

记者还调查发现，金科智慧服务用于研发智慧科技服务的投入并不多。其招股书透露，截至2019年12月31日，公司共有员工10479名，研发团队只有64人；另外2019年公司研究开支仅为318.3万元，而当年雇员福利开支为9.27亿元。

上述业内人士指出，尽管目前很多物管企业都在探索智慧服务，但这一行业仍是劳动密集型产业，科技、智能元素远远不能代替企业对人工的依赖，真正实现智能化管理还有很长一段路要走，未来能否成为企业的核心竞争力也尚需观察。