文｜曾冬梅

1月16日，恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”）签发了两份重要文件——《关于对各地区公司2021年投资拓展任务实施重大奖励及考核的决定》、《关于对各地区公司2021年利润增长率实施重大奖励及考核的决定》。第二天，该公司迅速召开了军令状誓师大会，宣告向全年新增拓展在管面积3.6亿平方米、净利润同比增长50%以上的宏伟目标出击。

按照这个增速，到2021年末，恒大物业很有可能成为全世界规模最大的物业上市公司，这也是该公司上市之初就定下的目标。

恒大物业IPO没有赶上物业股最红火的风口，该公司也一直觉得自己被低估。上市后，中国恒大已经耗资超18亿港元增持了5次。恒大物业也从8.8港元的发行价攀升到了2021年1月15日的12.28港元，涨幅接近40%。

即便如此，恒大物业依然认为资本市场需要重估自己的成长性和投资价值。如果按2021年全年39亿元的净利润估算，那么该公司的市盈率仅为28倍，低于大部分物业股的估值。

有业内人士表示，就物业管理行业而言，规模依然是核心的竞争优势，恒大物业公布的增长目标对投资者还是颇具吸引力。1月18日，恒大物业高开高走，盘中涨幅一度达30.16%，最终以15.50港元收盘，涨幅26.22%。

规模要赶超碧桂园服务做全球第一

2020年11月22日，上市前夕，恒大物业曾开过一个新闻发布会，透露其战略目标是成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业管理公司。1个多月后，该公司就付诸行动了。

在上述两份文件中，恒大物业表示此次实施重大奖励及考核的目的是为了激励各地区公司加大投资拓展力度，进一步扩大管理规模，进一步提升利润水平。考核的指标有两个，一是每月新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管面积3.6亿平方米。

奖励的办法包括：当月完成率50%时，奖励考核对象月度核定综合奖总额的30%；完成率每超1个百分点，再奖励考核对象月度核定综合奖总额的5%。

另一个指标是2021年每季度净利润都要较2020年全年净利润的1/4增长50%以上，也就是今年净利润较去年增长50%以上。当季度净利润增长率达到50%时，奖励考核对象月度核定综合奖总额的100%，完成率每超1个百分点，再奖励考核对象月度核定综合奖总额的4%。

当然，完不成这两个指标，也有相应的扣罚办法。

公开数据显示，截至2020年上半年，恒大物业的总在管面积约为2.54亿平方米。若2021年的拓展计划顺利完成，那么该公司的在管面积将超过6亿平方米，有机会超过碧桂园服务，成为全世界规模最大的物业上市公司。

根据2021年1月8日恒大物业发布的盈喜公告，2020年该公司的净利润及股东应分配利润预计将为2019年的2.8倍，即26亿元。以此计算的话，2021年，恒大物业的净利润将超39亿元。

大股东斥资超18亿港元增持

克而瑞物管的一份研究报告显示，2020年，资本市场对物业股的期待高开低走。从股价表现来看，绝大部分物企2020年股价的顶点出现在6-8月，随后整个板块开始逐渐下行。2020年9月-12月，30家样本企业中28家股价收跌，占比超九成。投资者原本因避险而配置物业股的动力，被医药、半导体以及其他更具投机性的选择所稀释，这是2020年下半年以来物业股“跌跌不休”的重要原因之一。

2020年12月2日，恒大物业正好在物业股相对低迷的阶段挂牌上市，发行价8.8港元，总市值约951亿港元。受市场气氛影响，此后的一个多月时间里，该公司股价一直维持在发行价上下的区间。

对于这样的股价表现，大股东显然并不满意。据统计，自2020年12月28日以来，中国恒大已经增持了恒大物业5次，共耗资超过18亿港元，就只差直接对市场喊话“买它、买它、买它”。

大手笔增持配合着盈喜的发布，恒大物业的股价自2021年1月8日起迅速上涨，截至2021年1月18日，收盘价已达15.50港元，市值突破1975亿港元。

中指研究院表示，2020年，物业管理行业资本市场呈献百舸争流之势头，多数企业价值都被市场热捧。行业市盈率也屡创新高，截至2020年12月31日，在全部上市的38家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，几乎与科技公司平均估值持平（35倍）。该机构认为，在行业发展的现阶段，对物业服务企业而言，扩规模仍是王道。从多数在港上市企业的市值和管理规模的关系上也可以看出，资本市场对规模大的企业认可度高，估值也更高。

因此，姑且不论恒大物业最终能否实现在管规模和净利润两个指标，至少做大做强的规划是迎合了资本市场的投资偏好。

当然，在恒大物业奋力奔跑的同时，同行们也没有松懈。据国信证券测算，碧桂园服务未来两年的收入、归母净利润增速将保持在40%左右的区间，2021年的归母净利润或可达到36.31亿元，与恒大物业的目标颇为接近。

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