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保利物业:规模之外的“比拼” | 看财报

2021-04-06 21:36


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文|梁笑梅


背靠大树的保利物业仍有自己的“隐忧”。


3月25日,保利物业服务股份有限公司(06049.HK,以下简称“保利物业”)举行了2020年业绩会。


从保利物业2020年的业绩报告中可以看出,保利物业的收入、规模皆已经处于行业上游水平,但综合利率水平、社区增值服务收入占比及盈利能力在头部企业中处于靠后位置。特别是毛利率这项指标成为焦点,仅为18.7%。


保利物业方面把毛利润问题归咎于第三方外拓、非业主增值服务、社区增值服务的毛利率下滑。


保利物业如何寻找自己的盈利空间?


保利物业方面表示,做好大物业。对内,做好物业管理业务的数字化、科技化,提高中台管控内控能力;对外,通过招投标、合资合作和收并购加速低成本高质量扩张,如住宅聚焦核心区域、非住宅业态外延,不断提高市场化比重。


保利物业总经理吴兰玉透露,希望保利物业能保持在收入上超过30%的增幅、在利润上超过20%的增幅。


收入、面积排名靠前  毛利率行业倒数第二


年报显示,保利物业2020年全年收入约为80.37亿元,同比增长约34.7%;公司拥有人应占年内盈利约为6.74亿元,同比增长37.3%。


收入增长背后是面积的增加。截至2020年12月31日,合约项目总面积达5.67亿平方米,合约项目总数1948个,较往年增加458个;在管项目总面积约为3.80亿平方米,在管项目总数1389个。


在收入上,保利物业连续三年增长。截至2020年12月31日,保利物业收入从2018年的42.29亿元增加至80.37亿元;净利润从2018年的3.36亿元增加至6.73亿元 。


在规模上,保利物业实现了三连涨:合同项目数增加458个至1948个,合同管理面积自2018年的3.62亿平方米增至5.67亿平方米;在管项目1389个,在管面积自2018年的1.91亿平方米翻倍至3.8亿平方米。


值得关注的是,保利物业的收入、规模皆已经处于行业上游水平。


但在毛利率方面,保利物业近三年出现第一次下降,且同比下滑了1.6%。保利物业在现已披露年报的物企中排名倒数第二,和招商积余算是“难兄难弟了”。


“保利物业和招商积余同属于央企,二者的性质有一定的类比性。”安恒泰物业常务副总经理王帅说。


目前,排名倒数第一的的招商积余毛利率为13.6%。从上市物企最新年报披露的毛利率数据来看,蓝光嘉宝为35.7%、融创服务为27.6%、远洋服务为25.3%、碧桂园服务为34%、恒大物业为38.1%、彩生活为33.6%、雅生活为29.7%。


毛利润为何下滑?保利物业方面的解释是,物业管理服务中第三方外拓越来越激烈,存在毛利率缓慢下滑趋势;非业主增值服务以保利集团系统内项目为主,社区增值服务中社区媒体等入户式服务因疫情影响曾中断,收入及毛利率下降;美居等新兴业务则快速放量,毛利率不高,拉低了总体收入的毛利率。


通过年报发现,保利物业除物业管理服务毛利率保持在14.2%外,其余两项增值服务业务均出现下滑,非业主增值服务毛利率为20.1%,同比下滑了0.2%,社区增值服务毛利率为30.3%,同比下滑了10.4%。


“保利物业在社区增值服务的拓展力度须加大,增值服务的较高毛利率则是各大物企提升整体营收毛利率的关键。”王帅表示。


“三驾马车”


如何证明自己不是“虚胖”而是“强壮“?用一句总结就是做好大物业,对内对外发力。


具体而言,就是在业态、地域和管理能力上发力。


一是业态。


从住宅领域进入到更多服务业态,巩固住宅、商写及公共领域三大主力业态,进一步覆盖城镇景区、教研物业、轨道交通等多元业态。


特别是加大对非住宅业态的倾斜,将住宅和非住宅在管面积占比调整为3:7。


二是地域。

在深耕长三角的基础上做大核心城市密度。


主要有两种方式。一是拓展第三方面积。二是合理地收并购。


为了摆脱母公司的依赖,保利物业在第三方拓展表现了强劲之势。2020年,保利物业新增在管面积9317.5万平方米,新增在管面积贡献排序为第三方、保利发展控股集团,分别占2020年新增在管面积的74.7%和25.2%。


在收并购上,保利物业董事长黄海表示,近两年来正是物企上市热潮,保持并购、物企估值高都将是常态,保利物业看重的是产业发展和优质机会,不会因为市场变化而改变标准,但可以调整并购策略。


2020年,保利物业也完成了上市后首次收并购,通过收购华昌物业以强化西南区域写字楼和公建物业的竞争力。 


三是管理能力。


这个管理能力指的是基础业务的管理能力和增值服务体系能力。


在基础业务的管理能力上,针对三大业态进行覆盖业态的标准管控和体系管控建设,构建系统化的服务能力,以全面提质增效。在增值服务体系的管理能力上,围绕三大业态构建增值服务生态圈,覆盖社区业主、企业客户和政府单位提供差异化服务,通过打造全周期增值服务体系、资产管理服务和5G产品体系,构建多样性的服务能力。


在业绩发布会上,保利物业强调未来将以5G产品体系为核心,以经过4年耕耘的长三角示范效应为依托,向全国核心城市群输出管理模式,助力城乡服务均等化发展、助力城镇治理现代化建设。


事实上,保利物业率先提出“镇兴中国”战略,其城镇全域化服务管理案例已先后在浙江省西塘古镇、天凝镇、大云镇;上海市罗店镇、杨行镇;重庆市贾嗣镇、永城镇、羊角镇等落地。


规模之下,保利物业是时候要秀一秀自己的肌肉了。


来源:物业中国
编辑:本站编辑
标签:保利物业
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