中房报记者 梁笑梅 北京报道

时隔3个月后，又一家物企通过港交所聆讯。

10月10日晚间，北京京城佳业物业股份（以下简称“京城佳业”）通过聆讯，并发布聆讯后资料集。

资料显示，京城佳业是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，隶属北京市国资委、服务网络遍布全国的物业管理服务综合运营商，具备超过30年的运营历史。曾承担了国家体育场（鸟巢）、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等物业管理及相关服务。

京城佳业虽然规模不占优势，但背景不容小觑。管理鸟巢和北京三成胡同，自成特色。这是一家去年成立并由多家物企整合而来的产物，有着典型的国资背景。

事实上，早于京城佳业递表的物企包括中梁百悦智佳、富力服务、明宇商服、东原仁知、世纪金源、新力服务、中南服务、海悦生活等，他们仍未通过港交所聆讯。

京城佳业为何能抢先一步？值得关注。

对此，京城佳业党群工作部负责人未正面回应中国房地产报记者提问，表示他们处于上市缄默期，一切信息以公开招股书为准。

国资背景加持

2020年12月22日，在北京市国资委、东城区委区政府和城建集团公司共同见证下，由集团整合城建置业、住总北宇物业、城建发展城承物业和重庆物业等优质物业资产，联合东城区天街集团，共同发起设立的北京京城佳业物业股份有限公司正式成立。

改造重组之后的京城佳业公司管理物业面积超过3000万平方米，在管的 319条胡同平房覆盖北京市东城、西城7个街道办事处。

不过在规模上，京城佳业优势并不明显。

通过对比在管面积发现，富力服务、世纪金源、海悦生活、中南服务、新力服务的体量明显高于京城佳业，分别为7160万平方米、6390万平方米、4230万平方米、3690万平方米、3230万平方米，而京城佳业的在管建面积约3050万平方米。

规模是“短板”，但京城佳业的背景却不容小觑。

2020年12月，城建发展披露公告称，公司与城建集团、住总集团、天街集团分别以城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业100%股权及若干现金出资共同设立京城佳业，主要经营物业管理及相关咨询服务等业务。

这是一家去年成立并由多家物企整合而来的产物，有着典型的国资背景。

截至10月5日，城建集团、城建发展及住总集团合共持有京城佳业已发行股本总额共计约98.87%，而城建发展及住总集团分别由城建集团持有41.86%股份及100%股份。

京城佳业物业在公告中称，在往期业绩记录期，其与北京城建集团的紧密合作是业务拓展与财务增长的关键驱动因素。

在国资背景加持下，京城佳业因此也拿下了不少公共机构及企事业单位项目，如国家体育场（鸟巢）、国家石油天然气管网集团写字楼等项目。 

值得关注的是，京城佳业还管理着北京三成以上的胡同。

截至5月末，京城佳业共管理包括史家胡同及礼士胡同在内的335条胡同，2020年合同总额为0.7亿元，在北京胡同总数占比超30%。

资料显示，除住宅物业、商业物业、公共物业外，京城佳业在管的183个物业中还包括7个合计640万平方米的胡同物业。

相对于其他未通过聆讯的企业而言，中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟分析京城佳业率先通过港交所聆讯原因主要有四点：

一是京城佳业整合了城承物业、北宇物业、城建置业、重庆物业四家综合实力较强的物业公司。

二是京城佳业深耕京津冀地区，在2021中国物业服务百强企业中于北京市的管理面积排名第三，常年为首都企事业单位、公共机构提供服务（如国家体育场、北京市副中心、雄安新区等）

三是京城佳业立足首都的区位优势，打造特色的北京服务物管品牌，是胡同物管服务领域的领导者和标准制定者，管理超过355条胡同，约640万平方米。

四是京城佳业抓住施工现场安全生产标准化管理的行业趋势，率先切入了施工现场标准化物业管理服务板块。

”北京城建集团有大量土地储备及在建建筑面积，相信京城佳业在建筑施工现场进行物业管理将具备良好的发展前景。” 牛晓娟认为。

区域化明显 依赖关联方

这是一家地域特色明显的公司。

在物业规模方面，截至今年5月31日，北京京城佳业物业签约建筑面积约3230万平方米，在管建筑面积约3050万平方米，其中，公司位于京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米。

仔细计算发现，京城佳业京津冀在管面积的比例达到了89.5%。

“相比全国性企业而言，区域型企业更加强调稳扎稳打，聚焦优质区域，提升区域密度。”牛晓娟表示。

此外，京城佳业对关联方的依赖不小。

2018年至2020年间，京城佳业来自关联方的在管面积占比分别为64.3%、62.9%、61.7%。

截至2021年5月末，其来自北京城建集团（即城建集团及其附属公司）及其合营企业或联营公司开发的物业总在管面积为1830万平方米，占同期总在管面积的59.8%。

显然，来自关联方的面积占比在不断下降，京城佳业也有意识地在降低对关联方的依赖。

京城佳业对关联公司的依赖也体现在了收入上。京城佳业的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三项业务。其中，基础物业管理服务是京城佳业的主要收入来源。

值得一提的是，来自北京城建集团等关联方贡献了超6成物业管理服务收入。2018年～2020年，京城佳业来自关联方所开发物业提供物业管理服务的收入分别占对应期间物业管理服务总收入的69.8%、64.6%、65.4%。截至5月末，这一占比为69.3%。

扩张放在首位

继续寻求收购目标

京城佳业在招股书中表示，他们正积极在市场上寻求优质收购或投资目标，以实现扩张目的。

关于此次IPO募资用途，京城佳业通过聆讯资料集披露，主要用于寻求物业管理公司及物业服务提供商的收购、用于发展增值服务提供资金，用于智能设备开发升级等。

2018年~2020年，京城佳业在非关联方所开发物业的中标率均为100%。截至5月末，京城佳也在非关联方所开发物业的中标率为77.8%，下降的中标率或许是公司寻求收并购的原因之一。

京城佳业把扩张放在首要位置的同时，大型房企早已在攻城略地。其中，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活等公司规模继续快速扩张，在管面积规模首次在今年上半年突破4亿平方米。

截至9月底，在管面积不足5000万平方米的中小型物企由去年底的20家增至24家，占比51%。而这24家物企总在管面积5.613亿平方米，还不及碧桂园服务一家的管理面积。其中，还有宋都服务、烨星集团、兴业物联、星盛商业4家物企在管面积尚不足1000万平方米的“蚊型”企业。

物企两级分化愈加明显，京城佳业的扩张之路困难不小。