2023年，房地产行业进入转型发展的关键期。一方面，宏观经济面临三年疫情后的恢复期，经济增长乏力；另一方面我国房地产市场供求关系发生重大变化，预期下降，需求回落。在诸多不利因素作用下，2023年房地产市场延续了低位调整格局。政策层面，“因城施策”调控措施持续发力，以“三大工程”为重要抓手的新发展模式加速建立。时至岁末，我们将围绕房地产市场走势、政策趋势、行业态势，对房地产市场做一个简单回顾与展望。

城市与区域治理研究院 苏志勇

2023年，房地产市场呈现先扬后抑走势。尽管政策在供需两端持续发力，但由于房企债务违约风险尚未出清，加之居民收入预期偏弱、市场预期转差，楼市持续在低谷徘徊。

房地产市场持续不振，导致商品房销售受阻，房企回笼资金愈发困难，伴随着债务密集到期，民营房企融资未能出现实质性改善，房企资金链持续承压。

2023年房地产政策层面以宽松政策为主基调，限购、限贷、限售等限制性措施从低能级城市到高能级城市渐次退出，“因城施策”的政策措施密集出台。特别是7月24日中央政治局会议重新定调房地产，提出“要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。随着经济整体恢复，以及一系列房地产优化调整政策落地，房地产市场一些指标呈现边际改善迹象。同时，以“三大工程”为抓手的房地产新模式成为驱动行业发展的重要力量。

楼市先扬后抑

延续筑底行情

2023年房地产市场呈现冲高回落行情。年初在较为宽松的房地产政策推动下，房地产市场出现了阶段性回暖。从二季度中期开始，国内住房销售市场迅速转冷。下半年随着一线城市和热点二线城市调控政策进一步松绑，楼市出现局部、脉冲式回暖迹象，但市场总体表现仍然较弱。

据国家统计局数据，今年1~11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%。从这些数据来看，房地产市场仍然处于调整之中。

房地产市场持续调整，源于多重因素叠加。一是受宏观经济影响，就业形势不乐观，居民收入预期下降，购买力减弱，加杠杆意愿不强；二是市场供需关系发生重大改变，适龄购房群体规模下降，多数三四线城市供大于求；三是房价持续上涨预期不再，买涨不买跌心理造成市场观望情绪浓厚；四是开发商债务违约风险未出清，购房者对期房能否如期交付心存疑虑。总体来看，对市场缺乏信心是导致市场弱势整理的重要原因。

对房地产市场信心的缺乏，也体现在土地市场。2023年土地拍卖成交规模出现大幅回落。中指院数据显示，2023年1~11月全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降21.5%、28.0%，绝对规模均为近十年同期以来最低位水平。

尽管商品房市场和土地市场整体表现疲弱，但市场在城市和区域间存在较大分化。从销售端来看，低能级城市持续承受较大压力，政策刺激效果并不明显。而高能级城市在政策优化之后均有不同程度的回暖，反映出市场具有较强的韧性。土地市场亦如此，在土地成交总量下滑背景下，一线城市和部分二线城市热点板块土地市场争夺依然激烈，土地成交向核心城市集中的趋势愈发明显。

市场的分化还反映在房企之间。由于绝大部分债务违约事件集中在民营房企，并由此导致旗下项目延期交付甚至烂尾，购房者对此类民营房企项目能否如期交付产生担忧，商品房销售受到严重影响。根据中指院数据，今年1~11月，百强房企销售总额为5.74万亿元，同比下降14.7%。已发布业绩的房企中，销售规模同比保持上涨的多为头部国资房企。其中销售额同比增长超过10%的房企包括中海、华润、建发、越秀、华发、联发、国贸地产等。相比之下，绝大多数民营房企销售规模同比下降，其中出险房企降幅尤为明显。

土地市场与商品房市场相似，前11月百强房企拿地金额超过100亿元的有21家，其中14家为央企国企，5家民企，2家混合所有制房企。对未来市场信心不足以及融资能力下降，让民营房企在土地市场表现异常谨慎。

化解房地产风险任重道远

房地产作为国民经济的支柱行业，连接着消费和投资两大需求，对经济增长起着重要的作用。据统计，房地产经济活动占GDP的比重接近三成，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。房企风险蔓延对上下游产业链、保交楼、地方财政，乃至金融系统安全产生重要影响。稳定房地产市场、防范化解房地产风险，对宏观经济和社会发展至关重要。

2023年，房地产市场面临严重困难，商品房销售持续下滑，房企债务集中到期，民营房企特别是出险房企融资不畅，多重因素加剧房企资金链紧张局面。2023年年初至今，以国内房企债券违约、展期等项目作统计，已有超过180只人民币企业债和中资美元债出险违约，涉及发行人超过40家。

房企债务违约频发主要源自以下原因：一是商品房销售下滑导致房企流动性减弱。二是房企前期融资成本偏高，且债务集中到期，还本付息压力加大。三是民营房企融资环境未得到根本改善。虽然2022年中央层面出台房企融资端“三支箭”政策，但金融机构出于自身风险考量，惜贷现象严重，“锦上添花”多于“雪中送炭”。

从国家统计局公布的房企资金情况看，1~11月，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比下降13.4%。各分项指标同比数据全面下滑，其中国内贷款下降9.8%，利用外资下降35%，自筹资金下降20.3%，定金及预收款下降10.9%，个人按揭贷款下降8.1%。

在房地产市场疲软和持续的经营压力之下，房企退市和倒闭现象有所加剧。截至目前，年内已经有包括泰禾集团、蓝光地产、新力控股、嘉凯城、粤泰股份、嘉年华国际、阳光城、三盛等10余家上市房企在A股或H股摘牌退市。另有多家房企处于长期停牌或股价长期低于1元，面临触发退市条款风险。

房企债务违约还进一步影响到产业链上下游。一方面房地产市场需求减弱，导致产业链需求萎缩，营收和利润下滑；另一方面，资金压力之下，房企大量应付账款和商票无法按期结算兑付，对上下游企业带来较大的经营压力。以建筑装饰龙头广田集团为例，作为恒大的供应商，受恒大债务违约事件影响，大量应收账款难以兑付，营收出现断崖式下滑，出现资不抵债，被迫走向破产重组。

房企债务违约风险也加重保交楼难度。目前百强房企近半数已经出现债务违约，这些房企在建项目和覆盖城市量多面广，其中大部分房企已出现了不同程度的项目停工、销售显著下滑、现金流紧张等问题。在资金链持续紧张的环境下，其“保交楼”任务面临严峻考验。

房企债务违约风险加剧，还将对金融系统和地方财政带来较大风险。受房地产市场下滑和部分房企债务违约事件影响，部分国有商业银行和大中型股份制商业银行房地产业贷款余额和不良率“双升”。地方财政方面，房企土地购置减少，导致地方政府性基金收入同步下降，地方债偿债能力下降。据财政部数据，1~11月份，全国政府性基金预算收入51884亿元，同比下降13.8%。其中国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。

针对房地产风险，各级政府从供给端和需求端采取一系列措施，积极化解房地产风险。特别是下半年以来，落实房企融资“三支箭”、优化房地产调控政策密集出台。近日召开的中央经济工作会议明确指出，明年要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政策松绑助力

楼市信心恢复

2023年，房地产政策优化调整节奏之密集、力度之大，超过历史任何一个时期。上半年以二三四线城市松绑政策为主；下半年随着7月24日中央政治局会议对房地产市场重新定调，中央和相关部委政策开始加码，并带动一线城市对房地产政策做出优化调整。从需求端的降首付、降利率、降税费、公积金政策、放松限购，到供给端的保交楼、保市场主体，一视同仁支持不同所有制企业融资，房地产市场松绑政策可谓“应出尽出”。据不完全统计，全年各地方政府“因城施策”的楼市调控政策超过600次。截至目前，除一线城市和部分热点二线城市核心区域外，限购政策基本退出市场。

需求端，政策以降低购房成本和降低购房门槛为核心。据克而瑞统计，年初以来有29个城市取消限购或放松限购政策，102个城市调整限贷政策，23个城市调整限售政策，221个城市调整了公积金政策，145个城市实施了购房补贴，29座城市实施了税费减免。

在降低购房成本方面，央行不仅下调了首套、二套房贷利率，而且对存量房贷利率也做了集中下调。数据显示，12月百城首套、二套平均房贷利率已经分别降至3.86%、4.41%。一线城市首套、二套房贷利率也降至4.13%、4.54%，与去年同期相比分别下降48BP、59BP。

需求端的松绑政策一定程度上对促进住房消费起到了积极作用，实实在在地为购房者带来了实惠，特别是下半年以来一线城市的政策调整效果明显。对稳定房地产市场、恢复房地产市场信心起到了积极作用。

在供给端，针对房企融资问题，监管部门多次强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。今年7月，央行、金管局等部门针对去年出台的“金融十六条”，延长了相关条款的适用期限，并督促各金融机构积极落实。11月，央行针对房企融资提出3个“不低于”：各家银行房地产贷款增速不低于行业平均房地产贷款增速；非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；非国有房企个人按揭贷款增速不低于本行按揭贷款增速。

12月13日，在中国国际经济交流中心举行的2023~2024中国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，针对部分房企出现的债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策。风险出清还需要一个过程，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。

推动房地产模式转型

在防范化解房地产风险、恢复市场信心的同时，中央层面着力以“三大工程”为重点，推动房地产模式转型。

今年以来，有关“三大工程”部署在高层会议上屡被提及。4月28日，中央政治局会议指出，规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设；7月24日中央政治局会议再次提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

保障性住房建设方面：8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称《指导意见》）；9月4日国务院召开了规划建设保障性住房工作部署电视电话会议，强调保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易。

城中村改造方面：7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。10月12日，住建部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

“平急两用”基础设施建设方面：7月14日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》；7月20日，国务院召开积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设工作部署电视电话会议，要求完善政策体系，健全工作机制，推动“平急两用”公共基础设施建设尽快落地见效。

“三大工程”的布局和推进，不仅为拉动投资和消费，促进宏观经济回暖提供了新的动力，也为房地产行业转型提供了有力的抓手。