贝壳研究院 许小乐 陆卓玉  韩菲

近年来，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。

住建部倪虹部长指出：“要牢牢抓住让人民群众‘安居’这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。”

从当下市场来看，近年来我国居民住房需求从“有得住”向“住得好”转变的过程十分明显。以小换大、卖旧买新是实现居住改善的主要方式。

我们离“好房子” 还有多远？仅从人均房间数量和住房形态两个维度看，中国人离“住得好”还有较大的距离。2020年中国城市家庭户居民的人均住房间数为0.99，上海和天津均低于0.90，北京仅0.91，比美国（2.4）、英国（2）、日本（1.9）、德国（1.9）仍有较大的差距。中国城镇家庭居住形态以多层和高层住宅为主，别墅、高档住宅面积占比仅为2.7%。

值得深思的问题是，“好房子”是房子越盖越大、越来越别墅化越好吗？这种理解无疑是片面的。“好”是相对于人的需要而言的，是为了满足和实现人的发展。每个人在人生阶段中的发展重点不同，住房并不都是越“高大上”越好。

人的发展需要什么样的房子

人的发展可以归结为三大目标，即身心健康、社会关系和成就事业。

住房如何影响人的发展？著名建筑大师诺伯格·舒尔茨说：“住宅的意义是和平地生存在一个具有安全感和归属感的场所”。这句话准确地刻画出住房与人的关系。住房是一个特殊的场所，这个场所能够给住在里面的人带来安全感和归属感。

对应人的发展的三大目标，住房的价值在于：

首先，住房是身心安全健康的庇护所。自古以来，人类生存繁衍首先需要有一个安全的可以躲避风雨猛兽的空间。在现代社会，住房仍然是家庭成员隔离外部风险的庇护所。良好的住房能够为人的身心健康提供良好的环境，包括充足的采光、通风良好、适宜的温度。大量研究表明，不合格的住房会对人体造成伤害，如潮湿，寒冷和发霉的房屋与哮喘和其他慢性呼吸道症状相关，陡峭的楼梯、无保护的上层窗户和较低的门槛、光滑的表面、容易破损的玻璃窗以及光线不足的楼梯会增加老人和儿童受伤的风险。空气污染，噪声、害虫会导致健康状况恶化。过于拥挤的居住环境可能会对身心健康、与他人的关系以及儿童的发展产生负面影响。

第二，住房是个人连接社会关系获得归属感的纽带。家庭对人的成长影响是第一位的，住房作为家庭成员的共同生活空间，好的住房空间布局有利于构建和睦的家庭关系，产生强烈的归属感。相反，家庭成员在居住价值观和行为方式的冲突，可能导致家庭关系僵化甚至瓦解。社区是家庭与家庭之间共同生活最小的公共空间，邻里之间关系密切、出入为友、守望相助，会让个体产生认同感和归属感，生活中的矛盾和冲突更容易化解。社区中公园、健身房、商店等各种设施可以提供休闲娱乐和社交互动的机会。一个有生活气息、可居住的环境，需要有丰富的集体活动来实现互动。公共空间和集体活动的匮乏，会导致社区邻里关系淡漠，容易因为公共空间争夺、饲养宠物、上下楼噪音等问题引发冲突。

第三，住房是获得个人发展能力和发展机遇的连接。个人能力需要通过教育、培训、职业发展能建立，而这些公共资源的获取通常与住房直接或间接相关。位于发展良好的社区，居住者可以享受到完善的基础设施和社会服务。如，好房子通常能够提供了良好的教育资源，居住在这种房屋里的人将更有机会接触到高质量的学校、教育机构和教育资源。有能力购买、居住在好房子里的人往往拥有较好的经济条件和职业发展，这也为他们提供了更多的机会和资源，推动个人的全面发展。

从住房对人发展的功能角度，我们心目中“好房子”的概念逐渐清晰。对于中国人而言，住房对“家”的意义更加突出，“有房才有家”的安全感、归属感都源于拥有自己的住房。

过去我们经历了从生存到温饱到小康的发展现代化过程，更注重物质层面的满足，但心理精神层面可能被忽视。进入新时代，人的发展更加会重视物质文明和精神文明相协调的现代化，重视人与自然和谐共生，重视社区邻里关系的温度。好房子，就是要重构中国人的精神家园。

“好房子”要具备三个要素

首先，“好房子”是为人服务的。从房子与人的关系上看，住房的规划、建设和使用始终都应当坚持以人为中心的根本。人获得房子的目的是为了更好的生活，住房是工具不是目的，人不能成为房子的“奴隶”。为了获得住房而背负过高债务的模式并不能使人获得安全和发展，显然是本末倒置了。

“好房子”不是“一刀切”的单一标准，而是能够适应不同群体的差异。处于不同生命周期、不同收入水平的人群，对于个人发展追求的优先级程度不同。3亿新市民进入大城市，主要是为了寻求更好的物质生活和个人家庭发展。他们工作时间长、流动性大、收入水平不高、社会保障低，需要的是安全、便宜的租房。6亿有房居民考虑的是为子女提供更好的教育条件，为家庭成员提供更为舒适的居住环境，对于公共资源和住房品质的需求变强。2亿老龄人群更加关注身体健康和个人兴趣爱好的发展，希望得到子女的情感关爱，一个稳定、安全、可以提供丰富临近社区活动的居住环境更加重要。

第二，“好房子”是有机的整体。从人发展的目标，“好房子”不仅仅是房子物理空间本身，是包括有品质的居住空间、高便利性的配套设施、有质量的社区服务、有温度的邻里关系的有机整体。从这个意义上讲，好房子、好小区、好社区、好城区是一个统一的整体。好房子提供良好、舒适、私密的私人空间，好小区提供安全有温度的公共空间和邻里关系，好社区提供便捷的医疗、托幼、养老空间和服务以及更加丰富多彩的社区文化，好城区为居民提供更好的医院、交通、医疗、公园等城市公共基础设施。

第三，“好房子”是有职业化服务者维护的房子。在实际生活中，如果房子因为缺乏维护，出现墙皮开裂、设施老化、绿化景观衰败等景象，电气设施老化引发的隐患也对居住安全形成威胁。空间的价值之所以得到彰显，离不开职业化的服务者持续对空间进行维护。服务群体包括房屋租赁和买卖的经纪人、装修的设计师以及物业管理、管家等。比如，当房屋在流通过程中，会有专业的房屋检查人员对房屋建筑、装修材料，室内通风方式，温度湿度等全方位进行体检，向买卖双方披露真实的房屋状况信息，帮助业主对房屋提出改造更新的专业建议。目前已经有机构对超过20年的老旧房屋做房屋漏水检查，得到客户的好评反馈。

从系统的角度，“好房子”是一种包容、多元、可再生的住房体系。从住房形态看，好房子体系是多样的，不同群体都能够在这个体系内找到适合的住房；从时间维度看，好房子是循环可再生的，住房能够随着需求的变化而进行改造再生。

两大冲突下，如何打造“好房子”？

当下中国的住房与人的发展存在两大冲突。一是人口集聚与过度拥挤的冲突。人口向城市集聚能够接入更好的基础设施和知识体系，获得更好的发展机会，同时也意味着有限地理空间上人居环境的稀缺。有的人能通过住房获得更好的发展机会，但也有很多人因为难以获得住房而被排除在外。研究表明，有房群体能够享有更高水平的邻里满意度、更优质的住房和更高的住房满意度。不拥有自己住房的人，需要花更大的力气在安全和健康方面，在个人职业发展、志趣发展等方面缺乏投入。

二是私人空间与公共空间的冲突。当年轻人组建家庭结婚生子欲望下降，传统的家庭结构发生变化，人们更倾向于在自己的私密空间，对私人空间的需求提升。与之相对应，小区、社区中公共空间被压缩，公共活动不足，降低了人们面对面的交互，集体文化价值缺失，不利于个体与社会关系的融入和发展。

在两大冲突下，如何打造“好房子”？

在新房开发环节，要改变过去以要素为中心的模式，以人的需求为中心重构开发秩序。在产品设计上，充分考虑租和购形态的并重和互相转换，注重不同群体对品质提升的需求，居室设计根据家庭生命周期变化而易于改造。相应地，在供地方式上，应根据产品的多样性，提供增存并重、灵活多样的方式，如对于用于租赁的土地实行分期缴纳出让金的方式。通过“先租后买”的方式，让年轻人、新市民以较低的负担获得自己的住房，降低住房差距。

在流通和使用环节，要通过数字赋能，培育职业化、专业化的服务者，为住房和社区提供持续的维护。提高物业管理的覆盖面，尤其是补齐老旧小区缺乏物业服务的短板，避免小区快速老化劣化。发挥机构化租赁服务的价值，通过数字化管家帮助房东寻找“好”租客，有效打理、妥善照顾房屋，帮助租客获得安全、稳定、省心的居住体验，让租住真正成为一种生活方式。当房屋需要买卖交易时，专业的经纪人能够提供政策、市场、成本、产品、风险等一系列信息，帮助业主提出专业的销售建议，满足购房者“买到、买对、买好”的需求，在房屋的流通中实现所有人满意度的提升。

在公共服务上，政府、市场、居民、社区要形成多方共治共享的合力。一方面，政府主导、市场参与下，积极实施城市更新计划，推动城中村改造、老旧小区综合治理，提升社区的基础设施升级和公共资源配套。另一方面，政府与社区内的商户、社会团体等一起，通过存量空间改造优化，增加社区公共活动的空间，增加社区集体活动，让人们愿意从密闭的空间里走出来，营造出有烟火气、有人情味的社区生态。