文/付珊珊

今年6月24日，中梁控股发布一份高管变动公告，继前联席总裁李和栗辞职后，“老中梁”何剑接棒出任公司执行董事和联席总裁。

两个月后，8月25日，中梁董事长杨剑带领两位联席总裁陈红亮和何剑组成的“亮剑”组合，搭配财务老将游思嘉共同出席中梁控股2021年中期业绩发布会，为业界呈现了一份可圈可点的半年成绩单。

数据显示，中梁控股上半年实现合约销售金额950亿元，同比增长40.3%，完成全年销售目标的53%。实现营业收入329.1亿元，同比增长39%；实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%；毛利润68.3亿元，同比增长27%。

稳健的业绩增长也引起资本市场的正面回应。8月25日，中梁控股股价单日上涨4.08%，报收4.59港元/股，在地产股颓势中显示出公司发展的韧性。

发布业绩的同时，中梁控股也向外界传递了公司半年多时间里对房地产行业三要素“人、地、钱”的深入思考。

有信心完成年度目标

在今年年初业绩会上，中梁控股管理层制定了全年1800亿元销售目标，如今，时间过半、任务过办。

上半年，中梁控股实现合约销售金额950亿元，相比去年同期增长了 40%，目标完成率已达53%。今年前七月，中梁控股实现合约销售额为1070亿元，前七月目标完成率已超过60%，且已连续四年合约销售规模超千亿元。

自2019年以来，随着三四线城市发展红利逐步消减，一二线以及“强三线”城市显示出经济和市场韧性，因此，中梁控股也在逐步换仓，着重在经济基础强劲的二三线城市布局。

在今年上半年的销售构成中，二线及三线城市为中梁控股贡献了90%合约销售额，显示出公司转二线及三线城市的态势持续稳健。同时，上半年销售中，二线和长三角三四线城市的合约销售占比达到73%。

随着布局城市的能级稳步提升，中梁控股的合约销售均价也达到每平方米12600元，相比2020年有所提升。

此外，中梁控股一直坚持全国布局、深耕城市圈。公司上半年的销售来自 140 多个城市的 300 余个项目。从业绩集中度来看，中梁控股所布局城市中，有超过20个城市的销售排名位于行业前十，TOP20 城市的销售金额占全集团合约销售总额的 50%；从城市贡献度来看，销售贡献度高的城市主要分布于经济基础及发展较好的长三角和中西部区域，分别占比 58%、22%，其余城市业绩分布则较为平均。

依托精准的投资定位和高效的运营执行力，今年上半年，中梁控股旗下项目平均去化率达到70%，签约回款率超过85%，经营指标稳健。

基于上半年的业绩完成情况，中梁控股董事长及执行董事杨剑在业绩发布会上也直言，公司对完成全年1800亿元合约销售目标充满信心。

不完全依赖集中供地

一般而言，“人、地、钱”是房地产行业至关重要的三要素，房地产行业的发展基本离不开这三大方面。而今年上半年，土地端口出台的两集中政策让房企过去的投资拿地逻辑发生变化，这也让土地的相关话题成为此次业绩会中最引人关注的方面。

具体到中梁控股而言，在买地方面，中梁依然坚持谨慎灵活的买地策略。

今年上半年，中梁控股全口径买地金额为408亿元，按地货比2.5计算，新增货值约1020亿元，共获取67个新项目，平均获地溢价率为25%。

为了应对区域经济和政策变化，中梁上半年获取的土地项目均以中小型规模为主，总地价在5亿元以下的地块占比达到58%，以此来有效分散投资风险。

对于上半年的集中供地，中梁控股执行董事及联席总裁何剑表示，中梁致力于全国布局，深耕都市圈，不完全依赖集中供地城市。在中梁上半年的买地投资中，来自集中供地政策的二线城市仅占土地投资总额的约19%，非集中供地取地比例高达81%，避开红海竞争，确保合理利润。

截至2021年6月30日，中梁总土储约6600万平方米，未售土储面积4180万平方米，对应货值约5000亿元，为公司未来发展提供充足的货值供应。

在未来投资拿地策略方面，中梁也提出，将整体投资方向从扩张转向深耕；不完全依赖集中供地；精准控制拿地节奏，关注拿地窗口期；坚持多元化拿地渠道，分散集中供地风险；全面提升与行业、地方龙头房企合作，实现强强联合、取长补短，优势互补。

减债稳债调节“红线”

在“钱”方面，中梁控股上半年在现金流方面做加法，而在负债方面则做减法。

从去年下半年中央出台房地产企业融资监管“三道红线”之后，中梁控股就致力于降负债、降杠杆。

今年上半年，中梁控股继续稳居“黄档”企业。

从“三道红线”具体指标来看，上半年，如果按照国家的计算方法，中梁非受限现金短债比是1.2倍，如果把所有现金都计算在内，公司现金短债比是1.5倍，两种算法下的指标相比去年年底均有所优化。

财务比率方面，中梁上半年的净负债率从去年年底的65.8%进一步下降至56.1%，主要原因是受益于现金回笼，也源于公司持续稳定负债的各项举措。

资产负债率方面，虽然还未达到国家要求的绿线标准，但相比之前略有改善至79.3%。

中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉表示，中梁目前是保持在黄档的企业，也是少数在一年之内可以降档的企业。未来中梁会在“三道红线”下的整体财务管理方面继续优化、保持稳健。

截至6月30日，中梁控股有息负债546亿元，比去年年底略有增长，但融资成本却进一步下降至8.3%。

游思嘉表示，下半年和明年，中梁会做大量的减债务和稳债务的工作，着重降低境外美元债。在其看来，境外发债市场不会太快重新开放，目前重新发债的窗口较为被动，在这种大环境之下，中梁会用自身现金流对下半年到期的美元债务进行还款安排。随着这些债务还款，中梁境外美元债总量会下降到较为成功的水平。

但同时，中梁也会持续关注境外发债市场的窗口期，若到年底或者明年年初有新的发债机会，公司亦会考虑，但不会对公司发展形成风险。

控编制、优结构、提人效

最后回归到对人的管理。

长期以来，中梁控股是业内较为重视人才发展的公司之一，“先人后势”是其奉行的准则。

中梁的管理层提到，今年以来，公司内部调整幅度不大，组织架构整体稳定，但对内部人员提出了更高要求，控编制、优结构双管齐下，以此提升人效，实现员工收入的增长。

其中，控编制，减少外部招聘，但这并不意味着员工优化，而是充分挖掘内部人才资源，充分给内部人员机会。控编制的核心是人才的精细化管理，为了适应和匹配当前企业发展规模和现状。控编过程中，中梁同步推出了内部“涌动计划”，就是让人才在组织内部流动起来。

在精细化管理、明确职责权限之下，中梁始终强调内部员工的稳定性。事实上，今年上半年，中梁骨干加薪比例接近11%，远超同期行业其他企业。

在对“人、地、钱”三大要素深入思考后，中梁也将更有信心迎接未来房地产市场的机遇和挑战，保持务实稳定的发展策略，稳居行业前20强。