城市与区域治理研究院 苏志勇

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议全面盘点2025年工作，系统总结了“十四五”时期住房城乡建设事业发展成就，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。

针对加快构建房地产发展新模式，会议强调，要牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序。

会议将“安居”置于基点位置，意味着政策制定和行业发展的最终目标将更聚焦于满足人民群众对“住有所居、住有宜居”的美好生活向往。会议提出的“六大关系”，深刻洞察了当前房地产市场的主要矛盾和转型难点，构成了实现“安居”目标的方法论体系。这不仅是对房地产年度工作的部署，更是迈向房地产新模式的“路线图”，其核心要义在于通过多重关系的动态平衡，确保转型过程的平稳有序。

一、处理好当前与长远的关系

从房地产形势看，当前重点任务是稳市场、防风险，即着力巩固房地产市场止跌回稳态势，化解风险，稳定市场预期；长远目标则是建模式，促转型，即构建房地产发展新模式，推动行业从规模扩张转向质量提升，实现高质量发展。把握好当前与长远的关系，也就是说，既要通过短期政策稳住市场，为长期改革创造空间，也要坚定不移地推进基础性制度建设，为行业的长远健康发展奠定基石。

在政策工具上，不仅要落实好已出台的政策，用好用足现有的信贷、税收等政策工具，因城施策激活合理住房需求，也要深化基础性制度改革，完善与房地产相关的法律体系和政策体系。在发展模式上，不仅要顺应供求关系变化，积极消化存量房产，严控增量，也要将重心转向提质增效、建设“好房子”、完善住房保障体系等长远目标上来。

在实施路径上，一是以制度改革衔接当前与未来，核心是改革开发、融资、销售三大基础制度，包括做实房地产开发项目公司制，推行主办银行制，推进现房销售制，实现“所见即所得”。二是以要素联动引导供需平衡，建立“人房地钱”要素联动新机制，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”，从顶层设计上促进房地产市场供需平衡。三是以城市更新推动内涵式发展，高质量推进城市更新，包括城镇老旧小区改造、城中村和危旧房改造等。四是以“好房子”建设满足美好生活需要，为市场提供安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，同时实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动服务升级。五是建立房屋全生命周期管理制度，解决长期困扰房屋安全的“体检、资金、保险”难题。

二、处理好顶层设计与因城施策的关系

对于房地产发展来说，顶层设计目标定位是构建发展新模式的总体框架，防范系统性金融风险；因城施策则赋予地方灵活应对本地实际情况的空间，促进当地房地产市场平稳健康发展，满足新市民、青年人等群体的住房需求。在角色分工上，顶层设计重点在于定方向、立规矩，比如制定基础性制度，明确住房保障体系的多层次结构；因城施策重点在于做研判、抓落实，城市政府需承担主体责任，利用调控自主权，根据本地供求关系调整优化政策，实现精准调控。

顶层设计与因城施策实现有效协同，形成合力，关键在于实现统一性与多样性的动态平衡。一是强化传导机制，确保政策同向。顶层设计提出的战略方向，如构建“人房地钱”要素联动新机制，需要地方在编制住房发展规划和年度计划时具体落实，各城市需深入研究本地的人口变化趋势、住房存量、土地储备和金融资源，制定出符合自身发展阶段和特点的实施方案，确保地方行动与国家宏观目标保持一致。二是鼓励分类探索，尊重城市差异。我国不同城市的能级、发展阶段和房地产市场差异巨大。因此，因城施策必须建立在科学分类的基础上，有效避免“一刀切”，提高政策的精准性和有效性。三是动态调整优化，适应形势变化。在顶层设计明确方向后，各地可根据自身市场恢复情况，因城施策取消或优化各种限制性政策，以更好地释放合理的住房需求潜力。例如近期北京市再次放宽了住房限购政策，从购房资格、限购套数以及住房金融政策等方面，对现行政策作出边际调整，进一步满足居民合理住房需求。

三、处理好市场与保障的关系

构建“市场+保障”双轮驱动的住房供应体系，是房地产发展新模式的核心内容。市场体系核心定位是通过有序竞争，提供多层次、高品质的住房产品，支持居民刚性和改善性住房需求；保障体系的核心定位则是由政府主导，为住房困难的低收入群体、新市民等提供基本住房支持。两者共同目标则是实现全体人民的住有所居、住有宜居。

要实现市场活力与民生保障的有机统一，需要一系列精细化的机制作为支撑。在需求端，针对保障性住房管理，需建立精准识别、以需定建、以需定购的机制。目前各地正在加快建立住房保障轮候库制度，该数据库能精准掌握保障对象的数量、分布和具体需求，便于科学制订年度建设筹集计划，有效避免资源浪费和供需错配。在供给端，住房城乡建设工作会议提出，“结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地、推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应”。保障性住房供应从新建为主转向筹集为主，存量商品房收储和城中村改造将成为保障房供给的重要渠道。市场与保障的联动，一方面快速去化商品房库存，为市场注入流动性；另一方面，拓宽了保障房供给渠道，提升了保障房筹集效率。

四、处理好租赁与购买的关系

住房租赁是住房消费的重要组成部分，是解决新市民、青年人阶段性住房问题的主要途径。处理好租赁与购买的关系，核心在于扭转“重购轻租”的现状，使租赁和购买成为满足居民住房需求的两种并行不悖、相互衔接的选择。

实现租赁与购买的协同发展，一是要打通权益壁垒，实现“租购同权”。着力推动租赁住户在子女教育、医疗保障、养老服务等关键公共服务领域与购房者享有平等权利，使租赁住房成为一种有吸引力的长期选择。二是打通市场壁垒，促进资源循环。鼓励房地产开发企业、专业机构等进入租赁市场、提供长期稳定的租赁房源。发展租赁住房不动产投资信托基金（REITs）,为租赁住房投资提供有效的退出渠道，形成“投-建-管-退”的良性循环。三是打通制度壁垒，稳定市场预期。规范租赁市场，推行租赁合同备案制度，保护承租人和出租人双方权益。建立租金监测和指导机制，防止租金异常波动。

今年9月15日，我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例》已经正式施行，为规范出租承租行为、租赁企业及经纪机构活动等提供了法律依据。

五、处理好增量与存量的关系

经过20多年的高速发展，我国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，城镇住房总量已经超过500亿平方米，市场供求关系发生了重大变化。从供需结构上，多数三四线城市和一二线城市郊区地段呈现供大于求的状况，而一二线城市核心地段仍然供不应求，不同城市、不同区域和不同产品呈现多元分化格局。

从概念上来说，增量主要指新建商品房，而存量则包括二手房和已建成但尚未售出的各类住房。随着供求关系的变化，两者的关系正在经历深刻调整，核心是从过去以“增量扩张”为主，转向“控增量、去库存”的新阶段。为此，近期召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议将“控增量、去存量、优供给”作为核心政策工具。

控增量，旨在通过严控土地供给，从源头上顺应市场需求变化，避免盲目新建，特别是在库存高企的三四线城市和城市外围区域，防止供需失衡加剧。去库存，一方面要通过降低购房门槛和购房成本、以旧换新等政策，满足居民住房需求；另一方面则是通过鼓励收购存量商品房用于保障性住房，将市场库存引导到保障性住房需求上来。优供给，则是以“好房子”建设为抓手，通过提升产品品质和服务水平，满足市场对高品质住房的需求。“控增量、去库存、优供给”是一套环环相扣的组合拳：“控增量”是前提，防止问题恶化；“去库存”是当务之急，化解当前风险；“优供给”是长远之策，决定行业未来。

处理好增量与存量的关系，需要将上述策略协同推进，形成一个完整的闭环。一是精准施策，实现“人房地钱”联动。以住房需求决定土地供应和金融资源的配置，实现供需的动态平衡。二是发挥城市更新的枢纽作用，将去库存与城市更新、产业导入相结合，优化城市功能布局，从根本上重塑区域供求关系，提升存量住房价值。三是夯实制度基础，保障长期稳定。包括建立房屋全生命周期管理制度，深化基础制度改革。

六、处理好促发展与防风险的关系

推动房地产高质量发展是中央经济工作会议和“十五五”规划建议提出的长期战略目标，防风险则是在确保守住不发生系统性风险底线的同时，推动行业向高质量发展模式平稳转型。因此，处理好房地产促发展与防风险的关系，是在新形势下推动行业健康平稳发展的核心。

当前防范房地产风险是一个多措并举、长短结合的系统工程，短期目标：一是稳定融资预期，通过融资协调机制和“白名单”制度、主办银行制度等，防止发生资金链断裂引发系统性风险；二是优化供给，通过“控增量、去库存、优供给”、存量商品房收储等手段，从源头上解决供需错配，消化库存。长期目标是构建长效机制，通过现房销售、建立“人房地钱”要素联动，从根本上消除风险滋生的土壤。

“保交楼”是防范风险和稳定民生的底线。房地产融资协调机制通过“白名单”制度，将融资支持从问题房企本身切换到具体项目上，确保资金能精准注入合格的在建项目，支持项目交付。推行主办银行制，旨在由一个主办银行深度了解项目情况，稳定融资预期，避免因信息不对称导致的多家银行集体抽贷、断贷，防止风险蔓延。

从长远来看，防范风险需要从根本上改革行业基础制度，大力推进现房销售，实现“所见即所得”，从制度上彻底杜绝项目“烂尾”风险。同时，建立“人房地钱”要素联动机制，意味着住房发展规划将根据人口和市场需求确定住房供给，并据此安排土地供应和金融资源，从顶层设计上促进房地产市场供需平衡，避免盲目开发积累新的风险。

住房城乡建设工作会议还提出，“坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序”。政策支持旨在稳住当前市场，为改革赢得时间和空间；改革创新则致力于构建面向未来的基础性制度，从根本上解决旧模式的深层次矛盾。

华泰证券：

住房城乡建设工作会议指出2026年着力抓好4方面工作，再次强调着力稳定房地产市场，相较于中央经济工作会议，我们认为此次会议关注点在于：

1.融资方面，推行主办银行制。在推进房地产融资协调机制时，每个项目需要明确主办银行，与项目公司利益共享、风险共担。本次全面推广，我们认为通过大范围的明确权责给地产信用风险上一道保险；

2.在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。实行预售的，规范预售资金监管。未来需要关注各地现房销售试点推进。

3.再次强调坚持因城施策、精准施策，城市政府要用好房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。后续需要关注2026年各地限制性政策的优化进展。

中指院：

整体来看，本次全国住房城乡建设工作会议研究部署了“十五五”重点任务，明确2026年房地产发展重点，城市更新的重要性提升，着力稳定房地产市场是重点任务之一，并从多个方面部署具体工作，供给端政策侧重优化增量、盘活存量，包括推进收购存量商品房、优化和精准实施保障性住房供应、推进“好房子”建设等内容，需求端政策强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权”，预计地方政府在清理不合理限制性政策、加大购房补贴力度、提高公积金贷款支持力度等方面将继续出台政策，推动房地产市场平稳运行。另外，本次会议也指出要夯实高质量发展基础支撑，加强统计分析，提升数智化水平等，也为住建部门提出了更高要求。