中国供销·兰苑现场实景图。孟双奎/摄

中房报记者 孟双奎 雅安报道

近日，记者在四川省雅安市房地产市场走访时接到群众反映，位于该市雨城区大兴镇的中国供销·兰苑项目在商业用地上建设“别墅”，涉嫌改变土地属性及建筑用途。

“商业别墅”通上了民水民气

据了解，中国供销·兰苑项目属于中国供销川西农副产品物流园二期的一部分。二期项目位于大兴片区17~13号地块，雨城大道与兴贸路交叉口西北侧，已建龙溪源小区南侧，用地规模约为242亩，规划用地性质为商业用地（兼容物流仓储、商务功能）。其中，中国供销·兰苑总占地约72亩，总建筑面积约3万多平方米，宣传中称“拟以兰花为文化基底，打造一个集生活、展示、交流为功能的奢品院落”。然而在实际中，其设计布局、销售宣传、燃气水电配套，都更加突出居住属性。

在兰苑项目现场调查时记者发现，环绕园区外侧的一排建筑，虽然从位置上看像是门市，但在销售中心一销售顾问明确告诉记者：“这就是联排别墅。”

记者通过该销售顾问了解到，兰苑项目容积率为0.68，房源共有86套，40年产权，赠送比例高达166%，部分户型甚至买200平方米送200平方米，水和气均为民用，电价比民用稍高一点。

在样板间记者看到，装修风格与住宅并无二致。上述销售顾问称，业主可以完全按照住宅的功能装修和居住。

在记者拿到的中国供销·兰苑的宣传资料上，产品类型一栏明确标明为别院、商业、酒店，整个项目以兰花文化为主题元素，通过联排设计模式，打造低容积率的奢品院落，由20栋联排、2栋金质商业中心和1栋精品酒店组成。了解该项目情况的一家中介机构业务经理冯先生告诉记者，虽然叫“别院”不叫“别墅”，但从该项目的具体情况和销售宣传来看，“实际上就是按购房者通常理解的别墅在卖。”

记者通过查询雅安市自然资源和规划局官网了解到，川西物流园地块于2017年11月在雅安市人民政府政务服务和公共资源交易服务中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中获得，该地块位于大兴镇，占地242.56亩，土地用途为商业用地兼容物流仓储、商务功能，土地年限为40年，容积率不大于1.8，绿地率不小于3%，建筑密度不大于50%，竞得人为雅安中合青江农产品市场有限公司。

兰苑项目所在地块挂牌出让公告（来源：官网截图）

企查查资料显示，雅安中合青江农产品市场有限公司注册资本5000万，股东有3家，分别为国资股东中农批建设开发有限公司（持股35%）、国资股东雅安中合青江冷链物流有限公司（持股33%）和民营股东四川鸿溟投资有限公司（持股32%），股权穿透后其最终主要控制人为中华全国供销合作总社、雅安供销合作社联合社及三位自然人，其中，国资股份占比68%。

兰苑项目样板间。 孟双奎/摄

“限墅令”一直都在，并未放松

对于别墅类等低密住宅，国家20年间先后9次出台文件，对相关用地审批加大规范力度。

虽然禁令频出，但部分开发企业为追逐利润，仍在违规修建、销售低密住宅，并通过包装为商业项目、“高低配”拉高容积率、“伪联排”等手段打政策擦边球，规避监管。

2019年，住房城乡建设部发布《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》（建科函〔2019〕57号），要求各省级住房和城乡建设部门立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

2023年4月，住房城乡建设部废止和宣布失效部分行政规范性文件，这份文件名列其中。于是有一种声音称“限墅令取消了，意味着国家对低密住宅的限制有所放宽”。

但记者整理业界看法时发现，主流观点认为：该文件失效与取消“限墅令”并无关系，而是机构改革后不同职能部门为理清管理边界，对此前文件进行必要的梳理。现在，国土空间用途管制由自然资源部统一负责，涉及项目建设审批相关内容，由地方自然资源系统负责。所以，关于网络上有人解读为“限墅令取消”“又可以建别墅了”纯系错误解读。

行业人士：职能部门应严审批强监管

根据相关法律法规，土地属性和建筑用途的变更需要经过严格的审批程序，确保符合城市规划、土地利用规划和相关法律法规的要求。而中国供销·兰苑项目在商业用地上建设低密“别院”，以商务功能为包装，实际上买卖双方共同追求的完全是住宅的属性和品质。这种现象是否合法合规，是否符合节约集约用地的政策精神？

针对以上疑问，记者联系雅安市雨城区委宣传部，希望协调相关职能部门了解真相，但发过去的采访函数日未见回复，记者再次致电该宣传部有关科室，对方表示接收邮件的工作人员外出培训，之后多次致电均无人接听。

其间，记者先后多次致电开发商雅安中合青江农产品市场有限公司，试图联系采访，但电话均无人接听。

成都某房地产公司资深分析师和培训师钟先生认为，如果商业建筑与住宅从功能、配套、销售、使用上不能做出明确区分，那么其土地属性和建筑用途的合法性要打上问号，对当地房地产市场和城市规划都可能产生不良影响。

钟先生表示，当前房地产市场存在一些乱象，如违规开发、虚假宣传等，这些行为不仅损害了消费者的合法权益，也扰乱了市场秩序。因此，政府相关职能部门应进一步完善相关法律法规，加强别墅类等低密产品审批，加强房地产市场监管，确保房地产市场健康发展。同时，也希望开发商同行能够自觉遵守法律法规，少打擦边球、少踩政策红线，切实履行社会责任，为消费者提供优质的产品和服务。