中房报记者 许倩 北京报道

一线及强二线城市正在开启新一轮房地产救市潮，此轮扶持改善型需求的指向性更强。

8月30日上午，广州市政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，打响了一线城市落实“认房不认贷”第一枪，自8月31日起执行。

这项政策意味着，即使购房者之前利用贷款购买过住房，只要家庭成员在当地名下无成套住房，就可以享受首套住房信贷政策，即更低的首付比例和房贷利率。

紧随其后，当日晚间，深圳市住建局宣布，从8月31日起执行“认房不认贷”。

第二日，又有四城跟进。8月31日，武汉、惠州、东莞相继官宣“认房不认贷”，自9月1日起施行。同日，中山市宣布施行“认房不认贷”，自8月31日起执行。

业内预计，北京、上海大概率会跟进出台“认房不认贷”政策，时间或在9月初。而北京作为“认房又认贷”首个执行城市，已持续执行了6年多。

同时，住房信贷优化政策也在落地。8月31日，央行和国家金融监管总局联合发文，统一将首套房商贷首付比例降至20%，二套房首付比例调至不低于30%；并支持鼓励银行和借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

这被业内视为，继2008年金融危机之后第二次面向全国范围的普遍调整。受此新政影响最大的正是此前首付比例过高的一线城市。目前四大一线城市首套房商贷首付比例为30%～35%，二套房首付比例则高达70%～80%。

这些政策释放出的信号在于，意在扶持改善型需求入市的政策组合拳启动了，具有强大虹吸效应的一线城市、强二线城市楼市有望率先企稳。

取消“认房认贷”

“认房又认贷”是此前房地产市场严调控下的产物。

2010年5月26日，为落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，住建部联合人民银行、原银监会出台“认房又认贷”政策，此后被许多城市采纳。

北京首次出现“认房又认贷”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，并一直沿用至今。

在各大城市中，北京、上海对二套房界定标准最为严格，即在全国有过住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款、已结清还是未结清，再次买房均被认定为二套房，按照二套房首付比例和贷款利率执行。

在此前两轮房地产市场调控周期中，“认房又认贷”就像个阀门，极大影响了热门城市楼市活跃度。当楼市面临过热行情时，启动“认房又认贷”给市场降温；当市场低迷时则退出舞台。

据贝壳研究院统计，2016年末至2017年初一线城市重启“认房又认贷”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分别同比下降34%、54%、49%。北京在两次启动“认房又认贷”之后，二手住宅成交均价都经历了约1年的下跌期，房价累计跌幅均达到15%。

现在，随着全国楼市跌入低谷，房地产市场供求关系已经发生根本性变化，“认房又认贷”的退出恰逢其时。

广州率先取消“认房又认贷”背后，是其房地产销售压力使然。根据克而瑞数据，7月广州商品房网签面积环比下降29.9%，同比下降15.9%，1～7月整体成交面积同比下降2%。8月份，广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右。广州商品住宅库存面积升至1190万平方米，去化周期延长至18.32个月。

7月份，广州二手住宅成交79.87万平方米，环比跌3%，已经连续4个月下跌；广州二手房价格环比下跌1%，深圳二手房价格环比下跌0.9%，明显高于北京、上海及其他热点城市。

根据中指院数据，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13万平方米，环比下降24.5%，同比下降近两成。

目前仍执行“认房又认贷”的城市包括北京、上海、西安、厦门、成都等十余个重点城市。

目前北京首套房商贷首付比例约35%，房贷利率约4.75%，二套房首付比例则可高达80%，房贷利率约5.25%。上海首套房商贷首付比例为35%，首套房贷利率约4.55%；二套房首付比例达70%，房贷利率约5.25%。

若北京、上海均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可降至35%。以600万元总价房源计算，首付款将从420万元～480万元降至210万元，可降低一半多的资金支付压力。房贷利率则从5.25%降至4.55%～4.75%，以400万元房贷、30年期为例，月供将从22088元降为20386元～20865元，月供减少近2000元；利息总额将从395万元降为334万元～351万元。

这是一笔不菲的差额，无论是看房者还是中介，都是急切等着“靴子”落地。

打出政策组合拳

在“认房不认贷”政策推进的同时，降低房贷首付比例、存量房贷利率调整等系列组合拳一并袭来。

8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，借款人可选择新发放贷款置换存量房贷，或者协商变更合同约定利率水平两种方式，调整存量首套住房商业性个人住房贷款。

两部门还联合下发了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将全国首套房和二套房商贷首付比例下限统一调整为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

在多位业内人士看来，这是中央打出的一套政策组合拳，旨在降低改善型购房门槛，盘活北上广深一线城市，以及杭州、苏州、南京、武汉、成都等强二线城市的改善需求。

“因为从当前市场特征看，也就是一线城市、强二线等城市的改善需求还有购房能力，一旦这类城市的改善需求被激活，整个市场的置换链条就会被激活。对于改善型需求来讲，无论未来买新房还是二手房，整个市场就会活跃起来！”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

不过，“对于刚需而言，首付比例降低只是一方面，更大的压力在于月供。现在经济与收入预期都不稳定，有可能影响购房者还款，进而抑制首套需求释放。期望后续有针对首套住房群体、稳定收入预期的政策措施出台，让购房需求真正释放。”张宏伟表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从各地跟进“认房不认贷”情况看，预计大部分城市将执行新的差别化信贷政策。一方面，地方想促进地产企稳的心情非常急迫；另一方面，现在各地市场下行幅度都超过了各方预期。因此，预计包括广东、深圳在内，都会跟进新的差别化信贷政策。

“但是，北京、上海可能有所顾虑。一方面，北京、上海近期二手房价格环比跌幅已有所缓解；另一方面，担心需求突然释放带来房价上涨压力。因为北京、上海二套房首付比例和利率都明显高于其他城市，政策产生的释放需求效应、激励效应更大。”李宇嘉表示。