■中房报记者 高拯坤 北京报道

这是一个具有特别意义的社区。7月6日，北京丰台泊寓成寿寺社区亮相，它是全国首个正式运营的集体土地租赁住房项目。利用集体土地建设租赁住房并实现市场化运营管理，北京为超大城市完善租购并举体系、缓解住房供需矛盾探索了一条新路。

很难想象，这个社区原来是一个“脏乱差”区域，由于众多小商户在此聚集，难以管理，导致多年来无法改造建设。

2017年8月21日，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、广东、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。试点一方面是为供求紧张的城市增加住房有效供给，推进租购并举；另一方面是盘活农村集体用地，农民也将因此获得更多的财产性收入。

“在集体土地上建设租赁住房，一切都是摸着石头过河。”北京市住建委保障房建设管理处四级调研员田相伟说，就像所有新生事物一样，各方对集体土地租赁住房也曾有过疑虑，乡镇政府担心无法保障农民利益，企业顾虑投入没回报。让各方吃下“定心丸”是开展工作的重中之重。

短短两个月后，2017年10月31日，《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》印发，从项目准入条件、申报主体、资金筹措、规划布局、租赁模式、审批程序等九大方面进行规范，这成为集体土地租赁房建设的首份政策指引。随后，《关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见》、《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》、《关于进一步优化政策性住房项目建设审批制度的意见》等陆续出台，一年时间搭建起了集体土地租赁住房政策的“四梁八柱”。

北京市的做法是“三专”：工作专班、专门台账、专人负责，从项目共性问题到个性问题，随时反馈，随时跟进。

7月初，中国房地产报记者来到成寿寺长租公寓社区实地探访，一幢崭新的长租公寓大楼拔地而起，公寓已正式开业，首期房源已全部租罄。

作为北京市第一批集体土地租赁住房项目，以及全国首个市场化入市的集体土地长租公寓项目，成寿寺集体土地租赁住房两年多来的尝试和探索，对全国长租公寓的发展显得意义重大。

速度与成果

2018年3月15日，成寿寺集体土地租赁住房获得立项批复；8月22日，取得工程规划许可证；8月23日，取得工程施工许可证。2020年7月6日，泊寓成寿寺社区亮相入市。

两年零八个月，这可以说是一个新的“北京速度”。这也不难理解，早就深受土地供需错配影响的北京，显然更早意识到了盘活农村集体性建设用地的重要。

2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）被原国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。2017年11月，北京市便发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，为集体土地上建租赁房铺平道路。

紧跟土地流转与入市的政策风向，北京万科在2018年初北京市公示首批集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目之时，便出资入股成寿寺地块；同年3月，成寿寺村集体租赁住房项目得到北京发改委的立项批复。

这一北京首个集体土地租赁项目，在北京城市住房史上具有里程碑意义。

来自万科集团资料显示，该地块土地经营权归属北京金城源投资管理公司（该公司前身为成寿寺村集体经济组织）。村集体以村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体获得固定租金+超额经营分红。

北京万科方面认为，通过村企合作开发模式村集体可以获得长期稳定收益、享受超额经营分红，万科可以打造精品、追求长期经营的可持续。至于具体收益，北京万科方面透露，“目前成寿寺项目可以实现约6%资产回报率，属于微利但可持续。”

对于这种合作模式，中国豪宅研究院院长朱晓红认为，这给农村集体土地使用、经营探出了一条新路子。虽然企业利润略有降低，但好处是在取得土地使用权时不用先花大钱，有效缓解资金压力。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，目前绝大多数村集体普遍缺乏运营管理能力，对市场化机构参与运营有较大诉求，开发企业通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房能充分发挥各自优势，保障项目顺利入市运营。万科与村集体合作实质是充分发挥双方优势，开发企业具备良好的项目建设能力，村集体经济组织将拥有的集体土地作价入股，将优势资源联合。

万科集团合伙人、北方区域事业集团CEO刘肖表示，利用集体土地建设租赁住房这一新模式节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。

目前项目有20平方米和30平方米两种户型，单套月租金为3600元(人民币，下同)或4700元，约为周边同品质一居室租金的70%～80%。

公开信息显示，当前万科在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来3年，北京万科计划新增约7000间租赁住房项目开业。

增值分配制度带来新思路

刘肖将项目建设的整个过程比作“螺蛳壳里做道场”。 如何在有限的空间内让年轻人住得更好？依托翔实的调查数据，成寿寺项目打造出了五大主题房：女生主题房、健身主题房、直播主题房、创意工作室、宠物主题房。据了解，在项目实施过程中，倾听用户需求成为万科的首要原则。“我们的设计团队遍访了几千名租客，去了解年轻人的真实需求，再一遍遍打磨设计方案。”刘肖说。

抽离项目的具体细节做法，从村集体和企业合作开发的意义层面看，人们更关心成寿寺项目这种方式给集体土地入市后增值分配制度完善提供的新思路。

北京师范大学法学院教授宋刚在接受中国房地产报记者采访时就表示，后续增值分配制度是集体建设用地入市核心问题，合理的后续增值分配制度不仅可以为征收提供解决思路（如大幅度提高征地赔偿），还可以真正地保护农民切身利益。

朱晓红也表示，对村集体而言从卖地到以地入伙参与到开发经营中去，实现了从一次性收入到“固定租金+经营利润分红”的细水长流收入。

试点集体土地租赁房的探索与尝试，是为了进一步完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广改革成果，为构建城乡统一建设用地市场提供支撑。

现在看来，成寿寺集体土地租赁房项目入市正是一份十分难得的宝贵经验。当前，包括万科在内，天恒、首创、愿景集团等企业均通过协议入股方式参与集体租赁住房项目建设和运营。

中指研究院中指调查事业部运营总监吴建钦表示，住房租赁市场是国家重点支持发展的领域，这个大方向始终未变。他建议，未来租赁住房类型可以更加多元化，比如加大蓝领公寓建设、加大养老公寓建设等等。企业应预防打造过多同质化产品，这一方面可减小竞争，另一方面也能真正打造出符合市场需求租赁住房

黄卉认为，未来要拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地优化配置和节约集约利用；要建立相应制度规范，在集体土地租赁住房合作入市过程中建立制度和流程规范，使信息更加公开和透明；要加大对集体土地租赁住房项目的融资支持，拓宽融资渠道，支持项目建设。

黄卉提醒说，虽然在政策鼓励下大量房地产开发企业获取了集体土地及自持性地块用以发展政策性租赁住房项目，但项目未来仍然面临高投入低收益以及缺乏大型租赁社区运营经验等实际问题。未来集体土地租赁住房项目的商业模式及持有运营方式还需要企业进行进一步探索和优化。

宋刚提出，集体经营性建设用地入市，必然要求相应地调整农村土地征收制度，否则很难做到集体经营性建设用地真正的入市。今后的难点是如何协调农村土地征收与集体经营性建设用地直接入市的关系 。可以预测，对集体土地的征收将逐渐压缩，甚至在经营性建设用地领域取消征收。