彭红侠/发自北京

11月19日，未来科学城置业再度落子，以12.426亿元底价独立摘得北京昌平区未来科技城南区一宗住宅用地，经营性成交楼面价约2.32万元/平方米。这是未来科学城置业年内第四次拿地，也是其再次以久违的“独立拿地+独立操盘”模式亮相。

尽管具备属地优势，但如今的昌平房地产市场，新房供应较多形成“内卷”之势，甚至有“修罗场”之称，未来科学城置业面临的是竞争激烈的区域大环境。

该地块西侧有国贤府一期、二期在售房源，这对其形成直接竞争，周边大量次新二手房源也对新房价格形成压制性影响。今年以来，昌平区新入市的项目还有龙湖恩祥凌雲颂、星耀未来、国誉燕园朗润、中海未来之境、国誉星城等，此外，10月份成交的歇甲庄地块和东小口地块，未来该区域新房项目的竞争将更加激烈。

从企业情况看，近年来，未来科学城置业从龙湖、金地引入一批市场化人才，拿地频率进一步加快。算上此次拍地，今年未来科学城置业在昌平已拍下4宗住宅用地。前3宗地块未来科学城置业均联合头部房企共同开发，如中海、中建智地、越秀、北京城建、贝好家等企业，总金额花了62.762亿元。不过，未来科学城置业在上述3地块中股权占比并不大，在20%~30%之间。

未来科学城置业是未来科学城集团下属的二级开发平台，主要参与未来科学城500多万平方米经营性用地的开发建设及持有型物业的运营。有分析人士表示，未来科学城置业竞拍这些地块，有助于其在昌平及未来科学城区域的开发中保持主导地位，继续推动区域的产业发展和城市建设，吸引更多创新人才和企业入驻。

牵手头部国企央企做大

根据供地文件，该地块由未来科学城集团实施一级开发，包含0002、0003两块居住用地，以及0001文化设施用地。

其中，0002地块用地规模约1.87万平方米，地上建筑规模约4.02万平方米，容积率2.15；0003地块用地规模约0.99万平方米，地上建筑规模约2.19万平方米，容积率2.2；0001文化设施用地地上建筑规模约2.01万平方米，建成后将无偿移交相关部门。

位置上看，该地块毗邻地铁17号线未来科学城站，这一站点是已运营的17号线与规划北部联络线的换乘车站，未来交通便利性极具优势。

未来科学城置业方面透露，地块位于未来科学城能源谷核心区，是区域好房子新政发布后推出的首个住宅项目，未来项目将全面符合好房子标准，满足区域高质人群对生活品质升级需求。

2025年以来，未来科学城置业频繁现身昌平土地市场。

10月28日，未来科学城置业联合中建智地26.012亿元拍下昌平北七家歇甲庄村A地块，建筑面积约10.47万平方米；6月5日，未来科学城置业与越秀、北京城建、贝好家联合体以底价23.95亿元竞得昌平北四村0077、0078地块，建筑面积约7.99万平方米；2月18日，未来科学城置业与中海12.8亿元拍下昌平朱辛庄0029等地块，建筑面积约5.16万平方米。

从上述拍地情况来看，未来科学城置业多联袂中海、中建智地、越秀、保利发展、华润、金茂等头部国企央企，比如其与中建智地合作开发了北京国贤府一二期，与中海合作寰宇未来、未来之境，与越秀联合开发星耀未来、国誉星城等项目。

未来科学城置业曾称，与头部国企央企合作将充分发挥双方在资源整合、开发运营和品牌影响力等方面的优势，打造高品质人居项目，进一步完善区域配套，吸引高端人才集聚，推动产城融合。

得益于此，未来科学城置业合作项目均取得不错成绩。

北京市住建委数据显示，截至11月18日，北京国贤府一期822套房源已网签720套，去化率约88%；二期850套房源网签444套，去化率约52%。未来之境今年6月30日取证，截至目前已去化约36%，这一去化速度在当前市场环境下表现亮眼。

住宅产品开发只是未来科学城置业的业务版图之一，作为未来科学城旗下产城综合开发运营商，其全盘化考量区域开发与生活营造，打造更多优质商业、产业等配套设施，完善区域的城市功能，吸引更多人才与企业入驻，形成区域发展的良性循环，才是未来科学城置业旗下项目得以快销的关键。

承接朝阳海淀外溢客群

持续加码的土地供应，让昌平成为北京当前楼市最大“供货区”。

根据克而瑞数据统计，今年1至9月，昌平区涉宅用地供应总建面41.42万平方米，是北京土地市场涉宅用地供应量最大的区域。

根据年初昌平区发布的拟供应清单，今年昌平区拟推出8宗涉宅用地，规划建筑面积约122万平方米，当前已成交6宗地块，尚有2宗待供应。

尽管增加了土地出让，但昌平今年供地区域间隔分布，从临近海淀的朱辛庄、北四村西区，到对望朝阳的歇甲村、东小口，再到中西部南邵和北部未来科学城，供地区域分散，满足不同区域居住需求。

新房市场方面，今年1~9月昌平区供应3843套房源，供应规模仅次于朝阳区和海淀区；同期新房市场累计成交3236套新建商品住宅，成交量位居北京各区首位。

目前昌平区新入市和加推的项目众多，包括星耀未来、北京国贤府二期、国誉燕园朗润、中海未来之境、国誉星城、龙湖恩祥凌雲颂，以及越秀星樾、梧桐星宸、龙湖观萃、建发观堂府、梧桐山语、紫金书院、建工嘉境里等存量项目。

此外，待入市的项目还有歇甲庄地块、东小口地块和本次的未来科技城地块，未来其将与在售项目形成合力，覆盖从刚需到改善的多元化市场需求。

从价位来看，当前在售项目成交价3.9万元~6.13万元/平方米，多数项目售价在5万元/平方米左右。户型面积上，区域内项目主力户型区间集中在75~130平方米，且以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群。

昌平的价位与产品设计，与朝阳、丰台等区域以大面积改善类楼盘为主、主打130平方米以上的户型相比，形成一定差异。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，这种差异主要源于购买力分层：海淀、朝阳高端住宅客群以千万级资产以上甚至过亿资产的群体为主，购买力旺盛；昌平则聚焦千万级资产以下的中等收入改善类客群，购买力定位更亲民。较大的供应体量与多元化市场选择，将使昌平承接海淀、朝阳外溢客户，未来区域成交量将进一步走高。